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Gewerbemietverträge haben ihre Besonderheiten. In ihnen kann vieles abweichend vom Wohnraummietrecht vereinbart werden. Viele Vermieter und Mieter sind verunsichert und sogar oftmals der Meinung, dass die Mietzahlungen und Nebenkosten wie bei privaten Mietverträgen ähnlich geregelt sind. Dabei gelangen Vermieter oft ins Hintertreffen und erleiden finanzielle Nachteile. Daher finden Sie nachfolgend einige Informationen und Tipps, falls Sie Immobilien gewerblich vermieten möchten.

 

Nebenkostenabrechnung

In einem privaten Mietvertrag ist klar geregelt, was als Neben- oder Betriebskosten aufgeführt werden darf. Anders bei der gewerblichen Vermietung: Hier ist die Betriebs- und Nebenkostenvereinbarung frei verhandelbar.


Folgende Punkte können in die Nebenkostenabrechnung einfließen:


• Wasser und Abwasser
• Strom für öffentliche Bereiche des Gebäudes
• Eigentliche Energiekosten für die Heizungsanlage, Betriebs- und Wartungskosten, sowie Bedien- und Reinigungskosten
• Kaminwartung und –reinigung, sowie Immissions- und Emmissionsfeststellung
• Kosten wie Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Winterdienst, etc.
• Hausmeisterkosten und ggf. Kosten für Sicherheitsdienste und Sicherheitsinstallationen
• Wartung und Pflege öffentlicher Bereiche wie Parkplätze, Gehwege, allgemeine Außenflächen sowie Geschäftsräume wie Waschräume etc.
• Versicherungen im Zusammenhang mit dem Gebäude, nicht aber mit dem Vermieter
• Unter besonderer Beachtung und bestimmten Voraussetzungen: nachträgliche und neue Neben- und Betriebskosten
• Umsatzsteuer aus sämtlichen Nebenkosten
• Weitere, im Zusammenhang mit der Immobilie entstehende Kosten

 

Gerade bei Gewerbeimmobilien gibt es einige Kosten, die stark variieren können. So werden bspw. Heizkosten für eine wenig besuchte, exklusive Boutique weit niedriger sein, als für ein Ladengeschäft mit viel Kundenverkehr. Die Müllproduktion in einem Restaurant wird höher sein, als in einem Zeitschriftenladen.
Viele Mieter möchten schon bei Mietvertragsabschluss einen Kostenschlüssel mit dem Vermieter aushandeln. Dies kann natürlich innerhalb eines realistischen Rahmens auch gemacht werden. Dann sollte vom Vermieter unbedingt berücksichtigt werden, dass die Möglichkeit neuer Nebenkosten im Mietvertrag vertraglich festgehalten werden. Dasselbe gilt auch für Abschlagszahlungen und dergleichen. Besonders wichtig ist diese Maßnahme, wenn es sich um eine Neubauimmobilie handelt und beide Parteien nicht wissen, wie hoch die zu erwartenden Nebenkosten tatsächlich ausfallen

 

Fristen für die Abrechnung

Erst durch die ordnungsgemäße und fristgerechte Erstellung einer Gewerbeabrechnung wird eine mögliche Nachforderung wirksam. Die Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter innerhalb von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum dem Mieter vorlegen.

Doch auch bei Überschreitung dieser Frist kann der Vermieter eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung geltend machen. Der Anspruch verjährt erst nach Ablauf einer Frist von drei Jahren.

 

Resümee

Die Unterschiede zwischen Wohnraummietrecht und Gewerbemietrecht sind groß. Das größte Problem für Vermieter und insbesondere private Vermieter, die gewerblich vermieten, ist der immense Aufwand, der hinter der Nebenkostenabrechnung steht. Oft ist es auch die Unkenntnis, wie sie zu erfolgen hat, was letztendlich zu einer Verzögerung führt.


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